🏢 Alquileres, comunidades de bienes y fiscalidad: ¿Qué pasa con el ITP y el IRPF?
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Hace unos días, una pareja casada me planteó esta pregunta:
“Queremos gestionar los ingresos del alquiler de nuestros inmuebles como actividad económica y crear una comunidad de bienes (CB). ¿Esto implica pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)?”
La respuesta es que depende, y hay varios matices interesantes que quiero compartir con vosotros porque esto podría aplicarse también a tu caso si gestionas alquileres de forma profesional. 🚀
🔑 El truco está en la actividad económica
Primero, un detalle importante: para que Hacienda considere el arrendamiento de inmuebles como actividad empresarial, tienen que cumplirse dos requisitos clave (según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF):
Tener un local destinado a gestionar los alquileres. No vale una esquina de tu salón; debe ser un espacio exclusivamente dedicado a esto.
Contar con al menos un empleado a jornada completa. Esto no significa que tengas que contratar a un ejército de trabajadores, pero sí al menos una persona con contrato laboral.
Si cumples con estos requisitos, entonces Hacienda te permitirá declarar los ingresos como rendimientos de actividades económicas, lo cual puede ser ventajoso en ciertas situaciones.
⚖️ ¿Y qué pasa con el ITP y AJD?
Aquí está la clave de la consulta de esta pareja: al formar una comunidad de bienes (CB) para gestionar los alquileres, ¿hay que pagar el impuesto por "operaciones societarias"? Según la normativa, esto ocurre cuando:
Se adquieren bienes en proindiviso (es decir, entre varias personas).
Se destinan estos bienes a una actividad empresarial.
En este caso, como el matrimonio ya tenía los inmuebles en gananciales (eran comunes desde el principio), no se produjo una nueva adquisición proindiviso. Por tanto, la constitución de la CB no está sujeta al impuesto por operaciones societarias… ¡pero! si a partir de ahora destinan esos inmuebles al arrendamiento como actividad económica, sí podrían tener que liquidar este impuesto si cumplen los requisitos antes mencionados de habitualidad y organización.
💡 ¿Cuándo se considera que hay actividad empresarial?
Aquí Hacienda lo deja claro: no basta con alquilar varios pisos para que automáticamente te consideren un empresario. Tienes que demostrar organización y profesionalidad, y esto implica:
Tener un local y personal dedicado a gestionar la actividad.
Mostrar continuidad en los alquileres (nada de alquilar un piso de forma ocasional y esperar que te cuenten como empresario).
Si no cumples con estos requisitos, Hacienda considera los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario (y no como actividad económica). Esto afecta tanto al IRPF como al tratamiento de tu comunidad de bienes en el ITP y AJD.
🧾 ¿Qué significa esto para ti?
Si estás pensando en gestionar tus alquileres de manera profesional y crear una comunidad de bienes, ten en cuenta lo siguiente:
Evalúa si te compensa cumplir los requisitos de actividad económica. Tener un local y un empleado puede sumar costes, pero también puede facilitarte deducciones y ventajas fiscales en el IRPF.
Consulta con un asesor antes de crear la CB. Es esencial planificar bien para evitar sorpresas fiscales.
Cuidado con el ITP y AJD. Si los inmuebles ya son tuyos y no hay una nueva adquisición, puedes librarte del impuesto de operaciones societarias. Pero si se cumplen los requisitos de actividad económica, Hacienda puede exigirlo.
✍️ Mi opinión personal
Convertir tus ingresos por alquileres en una actividad económica puede ser una gran idea si tienes varios inmuebles y quieres optimizar tu fiscalidad. Pero ojo: Hacienda no regala nada. Asegúrate de cumplir con las condiciones y de tener clara tu estrategia antes de dar el paso.
Si tienes dudas, ¡escríbeme! Siempre estoy encantado de echaros un cable con estos temas. 😊
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