¿Cuánto cuesta aportar un inmueble a una Sociedad?
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Seguro que te has planteado la opción de invertir a través de S.L.. pero ¿qué coste tendría aportar todos los inmuebles que tengo como persona física, a la nueva Sociedad?
Aportar un inmueble a una sociedad en España tiene importantes implicaciones fiscales que debes considerar antes de realizar la operación. Dependiendo de cómo se haga la aportación y de tu situación personal, pueden generarse distintos tipos de impuestos.
A continuación te explico los principales efectos fiscales:
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si aportas un inmueble que posees personalmente a una sociedad, el IRPF puede verse afectado de la siguiente manera:
Ganancia o pérdida patrimonial:
La aportación de un inmueble a una sociedad se considera, a efectos fiscales, como una transmisión. Esto significa que Hacienda puede entender que has realizado una venta, aunque no haya dinero de por medio. El valor de esta transmisión será el de mercado, es decir, el valor que tenga el inmueble en el momento de la aportación.Si el valor de aportación es superior al valor de adquisición (lo que pagaste originalmente por el inmueble), tendrás que tributar por la ganancia patrimonial obtenida. La ganancia se incluirá en tu base imponible del ahorro y se tributará a los siguientes tipos:
19% por los primeros 6.000 €
21% entre 6.000 € y 50.000 €
23% entre 50.000 € y 200.000 €
27% para ganancias superiores a 200.000 €
Si el valor de aportación es inferior al valor de adquisición, podrías generar una pérdida patrimonial, que podrías compensar con otras ganancias patrimoniales en los ejercicios siguientes.
Reinversión en vivienda habitual:
Si el inmueble que aportas es tu vivienda habitual y decides reinvertir el importe de la aportación en la compra de una nueva vivienda habitual, podrías beneficiarte de la exención por reinversión de ganancias patrimoniales. Sin embargo, en este caso no se trata de una venta directa y puede ser más difícil acogerse a esta exención.
2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
En principio, la aportación de un inmueble a una sociedad no está sujeta al IVA, ya que no se trata de una operación sujeta a la actividad económica habitual del aportante. Sin embargo, si la sociedad o la persona física son sujetos pasivos del IVA y el inmueble está afecto a una actividad empresarial o profesional, podría estar sujeta a IVA en casos específicos (como aportaciones de inmuebles en construcción).
3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
La aportación de un inmueble a una sociedad no está sujeta a ITP en muchos casos, pero esto depende de si la aportación se hace a cambio de participaciones sociales o sin contrapartida:
Aportación a cambio de participaciones sociales (capital social):
Si aportas el inmueble como capital para recibir participaciones o acciones de la sociedad, generalmente no pagarás ITP, siempre que la aportación no tenga carácter oneroso (es decir, no recibas nada más a cambio). Este tipo de aportaciones suelen beneficiarse de la exención en el ITP que se aplica a las ampliaciones de capital.Aportación sin contrapartida:
Si la aportación no se hace a cambio de participaciones o si se considera una operación que beneficia directamente a la sociedad sin recibir nada a cambio, podría aplicarse el ITP.
4. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
La aportación de un inmueble a una sociedad también puede generar la obligación de pagar la Plusvalía Municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde que lo adquiriste hasta el momento de la aportación. Este impuesto se calcula sobre el valor catastral del terreno y los años que ha pasado en tu propiedad.
Aunque aportes el inmueble a una sociedad en lugar de venderlo, algunos ayuntamientos podrían considerar la operación sujeta a Plusvalía Municipal, ya que se trata de una transmisión a efectos legales.
5. Impuesto sobre Sociedades (IS)
Una vez que el inmueble esté en poder de la sociedad, la sociedad tributará por las rentas que genere el inmueble a través del Impuesto sobre Sociedades. Los ingresos obtenidos (alquileres, ventas futuras, etc.) estarán sujetos al tipo general del 25% del impuesto, en lugar de tributar por el IRPF.
Resumen de los efectos fiscales
Ganancia patrimonial en el IRPF: Debes tributar por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado del inmueble aportado.
Exención en ITP: Si la aportación se hace a cambio de participaciones en la sociedad, generalmente no se pagará ITP.
Plusvalía municipal: En muchos casos, se deberá pagar este impuesto por el incremento de valor del terreno.
No sujeto a IVA: Excepto en casos muy específicos, las aportaciones de inmuebles no están sujetas a IVA.
Es importante que consultes con un asesor fiscal para evaluar las posibles implicaciones fiscales de tu situación particular y cómo optimizar la operación de la mejor manera posible.
Si te interesa saber más o quieres ver cómo aplicarlo en tu caso, escríbeme a mi cuenta de Instagram.
¡Estaré encantado de ayudarte a sacar el máximo partido a tus inversiones!
¡Un abrazo!