Ejemplo de un cliente con una operación de Flipping House...
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Hoy quiero contaros un caso práctico para que veáis de forma sencilla cómo cambia la fiscalidad si hacéis una operación de compra, reforma y venta de un piso como persona física o a través de una sociedad limitada (SL). Voy a usar un ejemplo real de un cliente (con números aproximados) para que tengáis una visión clara y directa.
Operación: Compra, reforma y venta de un piso
Imaginad que compramos un piso con la idea de reformarlo y venderlo. Aquí os dejo los datos principales de la operación:
Precio de compra: 150.000 €
Gastos asociados (impuestos, notaría, registro, etc.): 15.000 €
Coste de reforma: 30.000 €
Precio de venta: 250.000 €
Objetivo: Ganar con la diferencia entre lo que nos ha costado todo (compra, gastos y reforma) y lo que vamos a recibir al venderlo.
1. Haciendo la operación como Persona Física
Si lo hacemos como persona física, este beneficio tributa en el IRPF como una ganancia patrimonial. Básicamente, Hacienda nos va a pedir un porcentaje que va en función de cuánto ganemos. Os detallo el cálculo:
Ingreso por venta: 250.000 €
Coste total (compra + gastos + reforma): 150.000 € + 15.000 € + 30.000 € = 195.000 €
Beneficio bruto: 250.000 € - 195.000 € = 55.000 €
En cuanto a los impuestos, en el IRPF el porcentaje que pagamos se calcula por tramos, de la siguiente manera:
19% sobre los primeros 6.000 €
21% para los siguientes 44.000 €
23% sobre lo que supere los 50.000 €
Aplicamos estos tramos a nuestro beneficio de 55.000 €:
19% de los primeros 6.000 € = 1.140 €
21% sobre los siguientes 44.000 € = 9.240 €
23% sobre los últimos 5.000 € = 1.150 €
Sumamos todo y tenemos un total de 11.530 € de IRPF.
Beneficio neto final: 55.000 € - 11.530 € = 43.470 €
2. Haciendo la operación a través de una Sociedad Limitada (SL)
Ahora bien, si hacemos esta misma operación con una SL, el beneficio tributa en el Impuesto sobre Sociedades, que es un porcentaje fijo del 25% sobre los beneficios.
Beneficio bruto: 55.000 €
Impuesto sobre Sociedades (25%): 55.000 € x 25% = 13.750 €
Aquí el cálculo es más directo: nos toca pagar 13.750 € de impuestos.
Beneficio neto final: 55.000 € - 13.750 € = 41.250 €
¿Qué opción sale más a cuenta?
En este ejemplo concreto, la persona física acaba con un beneficio ligeramente superior. Pero ojo, que esto no siempre es así, y aquí hay que tener en cuenta varios factores clave:
Deducciones y amortización: En una SL, podemos deducir muchos más gastos (como asesorías, suministros, etc.) y amortizar el inmueble, lo que puede reducir la base imponible. Esto suele ser interesante cuando realizamos más operaciones a lo largo del año.
Costes de gestión: Montar y mantener una SL implica algunos gastos adicionales (asesoría, impuestos de constitución, contabilidad), pero a partir de cierta frecuencia de operaciones puede compensar.
Flexibilidad fiscal: Como persona física, estamos más limitados en deducciones, mientras que la SL permite jugar con amortizaciones y algunos gastos. También, si reinvertimos beneficios dentro de la SL, reducimos la carga fiscal en el largo plazo.
Conclusión
Si es una única operación o un proyecto pequeño, quizá te convenga más hacerlo como persona física, ya que el IRPF podría ser más ventajoso en ese caso puntual. Pero si estás pensando en hacer más de una operación al año, puede ser interesante valorar el enfoque de la SL. ¡Recuerda que cada situación es única, y la clave está en tener clara la estrategia a largo plazo!
Este ejemplo te da una idea sencilla y directa de cómo varía la tributación en cada caso, así que espero que os sea útil para vuestros proyectos.
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