¿Estás cediendo tu vivienda en usufructo? Descubre qué gastos puedes deducir y cómo optimizar tu declaración de la renta.
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El otro día entro a mi bandeja de correo electrónico el mensaje de un cliente donde me pedía ayuda con lo siguiente:
"Hola, tengo una vivienda y estoy pensando en constituir un usufructo temporal de 5 años a favor de una empresa municipal de vivienda. Ellos me pagarán una cantidad cada mes, y luego serán ellos quienes alquilen la casa a personas. Mi duda es si puedo deducir algunos gastos, como los intereses de financiación de la casa o la amortización, y si puedo aplicar la reducción por alquiler de vivienda que aparece en el artículo 23.2 de la LIRPF. ¿Me puedes aclarar esto?"
Y como considero que mi respuesta puede aportar valor para inversores que se puedan encontrar en la misma situación que mi cliente.. esta fue mi respuesta:
¡Hola! Claro que sí, te explico todo para que lo tengas claro.
1. ¿Qué pasa con los ingresos por el usufructo?
Cuando decides ceder el usufructo de la vivienda a una empresa, el dinero que recibas por ese usufructo se considera ingresos por alquiler de la casa, y por tanto, tendrás que pagar impuestos sobre esos ingresos. Es decir, Hacienda lo ve igual que si estuvieras alquilando la vivienda directamente.
2. ¿Qué gastos puedes deducir?
Lo bueno es que puedes deducir una serie de gastos relacionados con la vivienda para reducir tu base imponible y, por tanto, pagar menos impuestos. Los gastos que podrías deducir son:
Intereses de financiación: Si pediste un préstamo para comprar la vivienda, puedes deducir los intereses que pagas cada año.
Amortización: La amortización de la vivienda también es deducible. Para hacerlo, debes calcular el 3% sobre el valor más alto entre el precio que pagaste por la casa o su valor catastral (sin contar el suelo).
Reparaciones y conservación: Si haces reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buen estado, como pintar, arreglar las instalaciones, cambiar las puertas o el sistema de calefacción, esos gastos también son deducibles. Pero ojo: si haces mejoras que aumenten el valor de la casa (como añadir una habitación o hacer una reforma mayor), esos gastos no son deducibles.
Impuestos y tasas: Los impuestos que pagues por la vivienda (como el IBI o tasas locales) también los puedes deducir.
Gastos de formalización del usufructo: Si has tenido que pagar honorarios de notario, abogado o cualquier otro gasto para formalizar el usufructo, también los puedes deducir.
3. ¿Y la reducción por alquiler de vivienda?
En cuanto a la reducción por alquiler de vivienda (el famoso 60%), en este caso no podrás aplicarla. Esto es porque esa reducción solo se aplica cuando alquilas directamente la vivienda a una persona física, no cuando cedes un usufructo a una empresa.
4. ¿Cómo justifico estos gastos?
Es importante que guardes todas las facturas y justificantes de los gastos que vayas a deducir. Si en algún momento la Agencia Tributaria te lo pide, tendrás que mostrarles estos documentos como prueba. Así que, ¡a mantener todo bien organizado!
Resumiendo:
Puedes deducir los intereses de la hipoteca, la amortización de la vivienda, los gastos de reparación y otros gastos relacionados con el usufructo.
No podrás aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda porque no estás alquilando directamente.
Recuerda que tienes que guardar todas las facturas y justificantes para que Hacienda acepte esos gastos.
Si tienes más preguntas o te surge alguna duda durante el proceso, ¡no dudes en escribirme! Estaré encantado de ayudarte. 😊
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