El mejor truco para escalar una cartera de inmuebles..
A estas alturas de la película, ya sabes que todo es un circo.
No pasa NADA por reconocer que todo es pura manipulación, todo sube y baja, las cifras, los números son alterados según el fin que se busque.
Hoy te quiero compartir una historia familiar.
Es mía y es personal.
Mi hermano ha cambiado de ciudad. Se ha ido a vivir a mi ciudad natal.
Jaén.
Y su idea es hacerse con una cartera de inmuebles en esa ciudad.
Hablando con él, yo le comentaba que para mí, invertir sin apalancamiento en este sector, NO tiene sentido
Repito,
NO TIENE SENTIDO.
Amo el apalancamiento porque no somos gatos, no tenemos siete vidad, únicamente una y pasa muy de prisa.
Mi hermano (todo motivado) ha estado realizando visitas a diferentes activos estos días.
Da igual la ciudad que sea,
Más grande o más pequeña,
Madrid o Jaén,
Hay fomo en el mercado.
Los vendedores NO escuchan ofertas agresivas.
Saben que tarde o temprano los venderán.
Sino compras tu el piso, lo comprará otro inversor.
Entonces, le plantéo la siguiente reflexión:
Si te dan los números, reserva.
Así hizo.
Ha reservado varios inmuebles.
Querido lector, llevo invirtiendo al rededor de 7 años y de las pocas cosas que tengo claras, es que el precio solo es un acuerdo entre dos partes interesadas, comprador y vendedor.
Pero el VALOR, ES ALGO MUY DISTINTO.
Ya lo decía Antonio Machado: sólo el necio confunde valor y precio.
Como inversor debes saber distinguir muy bien la diferencia entre valor y precio.
No debes sentir apego por casi ninguno de los bienes inmuebles que adquieres, sino que debes ser consciente que solo sirven para generar beneficio.
El valor de un inmueble en una fecha concreta es el resultado de un proceso de cálculo, que a su vez, depende de la finalidad de la valoración.
Es decir, el precio es una cifra única en una fecha concreta y sin embargo, valores hay muchos, ya que depende de la finalidad de la valoración.
Precio y valor NO son LO MISMO.
Si quieres ser un inversor inmobiliario TOP, debes saber MUCHO de precios, pero debes apalancarte en tasadores expertos para conocer la información sobre el valor de tus activos inmobiliarios, y que debes utilizar a tu conveniencia en tus negociaciones.
De hecho, el valor de tasación de un inmueble, difiere para una misma fecha concreta, si lo realiza un tasador u otro, o utilizada ese mismo tasador un método distinto para la valoración.
Cierra un precio que te deje buena rentabilidad, y centra tus esfuerzos en apalancarte de tasadores buenos que entienda el negocio.
Apalanca bien el activo, y déjalo generar beneficio.
Mi hermano está comprando inmuebles con buenos ratios de apalancamiento y aportando de capital propio entre 5.000-10.000 euros.
Ratios de cash on cash al rededor del 25-30%.
Estas rentabilidad NO existen en otros sectores.
Y es consecuencia de un BUEN APALANCAMIENTO.
Concluyo con la reflexión inicial:
A estas alturas de la película, ya sabes que todo es un circo.
No pasa NADA por reconocer que todo es pura manipulación, todo sube y baja, las cifras, los números son alterados según el fin que se busque.
PD 1: en próximos post, te cuento como mi hermano sigue configurando su cartera de inmuebles, para ello,
PD 2: a partir de Febrero, parte del contenido de esta newsletter pasará a ser bajo suscripción.
Seguirá habiendo contenido gratuito.
La cuota será una ´´miseria`` para el valor que vas a encontrar dentro.
Además, voy a limitar el acceso a 200 suscriptores.- (tiene un porqué).
Un saludo,
Manu,
Fiscalizarte.
Y como consigue apalancamiento en su segunda/tercera viviend? Los bancos no Dan más del 70%-80% del precio de compraventa y solo con suerte si se consiguen buenos tasadores.